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Atribuições do síndico
 

A administração de um condomínio atualmente se equipara a de uma pequena empresa. São muitos os cuidados que devem ser tomados para que a gestão corra dentro da lei, sem sobressaltos e sem muita dor de cabeça.

O conhecimento do código civil, das leis trabalhistas, além de interesse nas áreas contábil, administrativa e do direito são importantes para um bom exercício do cargo de síndico.

Há também vários outros tipos de habilidades que ajudam a ser um bom síndico: saber ouvir as reclamações dos condôminos, ser político, humilde, bom comunicador. E, principalmente, ser um bom líder.

Com esse guia do SíndicoNet é possível conhecer melhor toda a legislação envolvida no dia-a-dia do cargo, como convocar uma assembleia e até uma sugestão de como deve ser a rotina da administração do condomínio.

Código Civil, Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Novo Código Civil - Capítulo Condomínios

O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64.

Para facilicar a consulta, SindicoNet dividiu o conteúdo da atual Lei por temas, de forma que você possa se informar sobre como proceder em diversas situações.

Sobre a Lei anterior 4.591/64

O Código Civil diferencia principalmente parte comum e privativa e também fala sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros.

Mas a lei de 1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.

Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.

Algumas mudanças importantes em relação à Lei anterior 4.591/64:

• Convenção (Art. 1.333) Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade. 
• Multa / inadimplência (Art. 1.336) Multa por atraso em pagamento: O teto máximo cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores à data de 11 de janeiro de 2003, prevalece a multa prevista na Convenção. O teto de 2% referente à multa por atraso em pagamento, como estabelece o Novo Código Civl, é válido apenas para vencimentos pós 11 de janeiro de 2003.
• Multa / anti-social (Art. 1.337) Multa por conduta anti-social: Criada pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial
• Multa / descumprimento das normas (Art. 1.337) Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes
• Destituição do síndico: (Art. 1.349) Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais 2/3 

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

• § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
• § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
• § 3o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
• § 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
• § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
• § 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

• I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
• II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
• III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

• I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
• II - sua forma de administração;
• III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
• IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
• V - o regimento interno. § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. § 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

• I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
• II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
• III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

• I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
• I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
• II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
• III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
• IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
• § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
• § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

• § 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
• § 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

• I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
• II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
• § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
• § 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
• Fonte: https://www.sindiconet.com.br/informese/atribuicoes-legais-do-sindico-administracao-atribuicoes-do-sindico / / / https://jurisway.jusbrasil.com.br/noticias/2828141/os-direitos-e-deveres-do-sindico-no-condominio